KOMPARASI.ID – Banyak orang mengira, kepemilikan tanah dari orang tua kepada anak akan berpindah secara otomatis. Namun dalam praktik hukum di Indonesia, anggapan ini keliru.
Peralihan hak atas tanah tetap harus melalui proses resmi yang dikenal sebagai balik nama sertifikat. Tanpa prosedur ini, status kepemilikan secara hukum tidak berubah, meskipun hubungan keluarga sudah jelas.
Kepala Biro Humas dan Protokol Kementerian ATR/BPN, Shamy Ardian, menegaskan bahwa balik nama merupakan tahapan krusial untuk memastikan keabsahan kepemilikan.
“Balik nama adalah proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama ke pemilik baru yang sah secara hukum. Dalam konteks orang tua ke anak, hal ini tidak terjadi secara otomatis,” ujarnya dalam keterangan resmi. Dilansir dari Kompas.com
Mengapa Banyak Orang Menunda?
Kesadaran untuk mengurus balik nama sering kali muncul terlambat misalnya saat tanah hendak dijual, dijaminkan ke bank, atau menjadi objek sengketa. Pada tahap itu, proses yang harus dilalui justru terasa lebih rumit dan mahal.
Menurut Shamy, keterlambatan ini bisa berdampak pada beban administrasi yang lebih besar karena dokumen dan tahapan harus disusun dari awal.
Hibah atau Waris: Titik Awal yang Menentukan
Salah satu hal paling mendasar dalam proses ini adalah memahami perbedaan antara hibah dan waris.
Hibah dilakukan ketika orang tua masih hidup, sementara waris berlaku setelah orang tua meninggal dunia.
Perbedaan ini tidak sekadar istilah, tetapi menentukan jenis dokumen, akta, hingga skema pajak yang harus dibayar.
Kesalahan dalam menentukan skema sejak awal dapat menyebabkan proses harus diulang dari tahap awal.
Empat Tahapan Utama
Setelah skema ditentukan, proses balik nama umumnya mencakup empat langkah utama:
- Penentuan dasar hukum peralihan hak
- Pembuatan akta oleh PPAT atau notaris
- Pembayaran pajak dan bea terkait
- Pencatatan resmi di Kantor Pertanahan
Setiap tahapan memiliki konsekuensi administratif dan biaya yang berbeda.
Biaya yang Harus Disiapkan
Biaya balik nama tidak bersifat tunggal dan dapat bervariasi tergantung lokasi serta nilai tanah. Komponen utama yang biasanya muncul antara lain:
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
- Biaya pembuatan akta hibah atau waris
- Biaya layanan di Kantor Pertanahan (PNBP)
- Pajak tambahan sesuai kondisi objek tanah
Khusus untuk layanan di Kantor Pertanahan, perhitungan biaya didasarkan pada nilai tanah per meter persegi dikalikan luas tanah, kemudian dibagi 1.000.
Masyarakat juga dapat memperkirakan biaya melalui aplikasi resmi “Sentuh Tanahku”.
Syarat Administratif
Persyaratan dokumen berbeda tergantung pada skema yang digunakan.
Untuk waris, dokumen penting meliputi:
- Sertifikat tanah asli
- Akta kematian
- Surat keterangan waris
- Identitas ahli waris
- Bukti pembayaran pajak
Sementara untuk hibah:
- Akta hibah dari PPAT
- Identitas pemberi dan penerima
- Sertifikat tanah asli
- Bukti pembayaran pajak
Untuk nilai tanah di atas Rp60 juta, tambahan bukti pajak penghasilan juga diperlukan.
Kepastian Hukum di Tangan Proses
Pada akhirnya, balik nama bukan sekadar formalitas administratif, melainkan fondasi kepastian hukum atas kepemilikan tanah.
Tanpa proses ini, hak atas tanah berisiko dipersoalkan di kemudian hari bahkan di antara anggota keluarga sendiri.
Mengurusnya sejak awal bukan hanya soal kepatuhan, tetapi juga cara menghindari konflik di masa depan.